Respuestas prácticas a las dudas habituales de una comunidad de vecinos

Descubre  tus derechos y tus obligaciones. No te la juegues en tu comunidad de vecinos.

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Aprende a resolver todo tipo de conflictos relacionados con la vivienda con los casos más comunes que te explicamos.

Vecinos morosos

Sabemos perfectamente que un moroso es una persona que no paga sus deudas, pero ¿cómo podemos afrontar eso en una comunidad de vecinos? ¿Cuándo uno empieza a ser moroso? Bien, es moroso el propietario que no está al día de sus pagos a la comunidad. Esto puede suponer un gran problema especialmente cuando la comunidad es pequeña, ya que los gastos se reparten entre muy pocos vecinos. La deuda la puede tener tanto hacia las cuotas de gastos ordinarios como hacia las derramas extraordinarias que hayan sido aprobadas y en las que nadie haya expuesto su negación.

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Lo más importante es intentar hacer una negociación amistosa entre los propios vecinos. Para ello, lo más indicado es informarles de la situación y proponerles un plazo para que paguen sus deudas antes de iniciar el proceso judicial. Inclinarse por esta vía es lo más indicado para mantener la paz en el edificio. Pero si esto no funciona habrá que recurrir a la ley. 

Para ello, hay que iniciar lo que se denomina como procedimiento monitorio, que no es más que, a través del acuerdo de los vecinos, convocar una junta cuya orden del día sea la liquidación de la deuda del moroso, regulada en la Ley de Propiedad Horizontal. Ni siquiera es necesario un abogado o un procurador. A continuación, la persona que ejerza de secretario de la comunidad, debe expedir un resultado de la cantidad que se debe, y el juez procederá a reclamar el pago al vecino en un plazo de 20 días.

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Si el presidente no quiere convocar una reunión, la cuarta parte de los propietarios puede decidir que tenga lugar la junta de vecinos y se vote.

¿Cómo se deben tomar las decisiones en las juntas de vecinos?

Cuándo debe ser una decisión unánime: Todos los propietarios deben estar de acuerdo cuando la decisión tenga que ver con un cambio en los estatutos de la comunidad. También se tiene que tomar la decisión por unanimidad cuando se quiera cambiar la cuota de participación y la estructura del edificio y las zonas comunes.

Cuándo debe ser mayoría de 3/5: Si se discute sobre la creación o eliminación de un servicio común a todos los vecinos, como la portería, los ascensores, servicios de agua o de energía. También se debe sumar el apoyo de las tres quintas partes de los propietarios si se desea arrendar una zona común que no tiene un uso ya designado.

Cuándo debe ser mayoría de 1/3: Esta mayoría será requerida para la instalación de nuevos suministros eléctricos o infraestructuras de telecomunicaciones, por ejemplo, para paneles solares o antenas parabólicas. El coste de la instalación correrá a cargo de los propietarios que voten a favor, y solo ellos lo podrán disfrutar. Si alguien se une más adelante, deberá pagar también.

Cuándo debe ser mayoría simple: Las obras o servicios que faciliten la movilidad de personas con minusvalía o de mayores de 70 años que tengan un coste superior a la suma de las cuotas aportadas durante 12 meses. En este caso será aprobado cuando la mitad de los usuarios más uno así lo voten.

Para el resto de acuerdos que se tomen en junta que no se acojan a los casos anteriores se empleará este tipo de mayoría. En la primera convocatoria la mayoría simple deberá ser por parte de todos los propietario. Si se celebra una segunda convocatoria solo se tendrán en cuenta los votos de los presentes en la junta.

Las juntas de vecinos deben quedar reflejadas 

Es obligatorio que las actas de las juntas de vecinos cumplan una serie de requisitos. Han de contener la fecha y el lugar de celebración de la junta, su carácter (ordinario o extraordinario), la relación de los vecinos asistentes y de qué vivienda son propietarios o representantes y sus cargos, el orden del día, los acuerdos adoptados con indicación de votos a favor y en contra, y para que tenga validez tiene que estar firmada por el presidente y el secretario en la misma reunión o, como máximo, durante los 10 días siguientes a la misma.

Todos los acuerdos han de quedar reflejados en el libro de actas, que debe custodiar el secretario y saber que los posibles errores en el acta son subsanables, siempre y cuando se cumplan los anteriores requisitos.

¿Es bueno subrogar la hipoteca? 

Si se adquiere un piso de segunda mano ya hipotecado por el actual propietario, infórmate sobre las condiciones de subrogación. En muchas ocasiones resulta más barato hacer una subrogación que solicitar una nueva.  

El subarriendo está prohibido 

La ley establece que está prohibido el alquiler parcial de una vivienda sin el consentimiento expreso del propietario del piso. Así, aunque se viva muchos años en un piso de alquiler, el arrendatario no podrá nunca alquilar habitaciones a terceras personas sin permiso.

Cuáles son los horarios en los que se puede hacer ruido

Según la Ordenanza de Protección contra la Contaminación Acústica y Térmica divide el día en tres franjas: la franja diurna que va desde las 7.00 horas hasta las 19.00 horas; la vespertina, que va de 19.00 horas a 23.00; y el periodo nocturno entre las 23.00 y las 7.00 horas. En festivos, el horario nocturno se extiende hasta las 8.00 de la mañana. Como sabrás, el ruido se mide en decibelios, y en cada franja horaria hay unos decibelios permitidos. También se separa por áreas, pero las viviendas y zonas residenciales, pertenecen al tipo II "área levemente ruidosa". Según dicha ordenanza, en el horario diurno y vespertino, el nivel de ruido permitido es de 55 dB, y durante la noche, baja a 45 dB

Si se superan estos niveles, comienza con una petición amistosa, para que disminuya el ruido que está haciendo. Si no lo hace, puedes tomar medidas legales.

Cómo actuar ante una derrama vecinal

Cuando en una comunidad de vecinos se necesita arreglar o mejorar algo que afecta a las zonas comunes, el pago se suele afrontar con una derrama mensual que los vecinos aprueban. Pero ¿y si no quieres pagarla? Si estás en contra de la posible derrama que se te viene encima, debes actuar cuanto antes y hacer valer tu opinión, según recomienda la OCU (Organización de Consumidores y Usuarios).

Plantea en la junta si la obra es realmente necesaria

La Ley de Propiedad Horizontal obliga a pagar a todos los vecinos cuando haya que realizar obras de mantenimiento y servicios del inmueble. Lo que la junta decide es la necesidad de la obra. Si no te parece que la derrama se deba realizar para cubrir dichos gastos, debes comunicarlo abiertamente en la junta de vecinos en la que se vote esta cuestión. Podrás pedir un dictamen técnico en caso de que estés en desacuerdo.

Hay algunas obras que no necesitan acuerdo y estás obligado a pagar, como por ejemplo, la supresión de barreras arquitectónicas para discapacitados y mayores de 70 años, siempre que el importe no sobrepase los 12 meses de cuotas ordinarias de todos los vecinos.

Recuerda que faltar a la junta de vecinos no es igual a una negativa, el no ir no implica negativa. Debes participar de manera activa para poder recurrir a los tribunales si estás en contra de la decisión tomada.

Lee los estatutos

Revisa a fondo los Estatutos de la Comunidad de Propietarios para saber qué tipo de mayoría requiere cada decisión. De esta manera te podrás asegurar que cada decisión se toma de manera legal. Si por lo contrario, eres tú la interesada en que una derrama se apruebe, puedes convocar una junta si tienes de tu lado a la mayoría de propietarios que estipulan los estatutos.

No te niegues a pagar

Si no pagas una derrama, pasarás a ser un moroso lo que te impedirá votar en las decisiones importantes de la junta de vecinos.

Busca apoyo legal

Si una decisión no termina de ser tomada porque no se da la mayoría que debe, puedes recurrir a un tribunal para que tomen la decisión de manera rápida y justa. No te guíes por los antecedentes de otras demandas de este tipo, pues la decisión se ajustará a cada caso y no siempre puedes salir favorecida. Debes pensar si merece la pena pasar por todos los gastos judiciales para forzar una decisión de la comunidad de vecinos. Estos gastos pueden terminar siendo mayores que los de la propia derrama. Además, te provocará muchas enemistades en tu comunidad de vecinos.